广州租赁到已被查封的房屋还能主张买卖不破租赁吗？

咨询电话及微信：18078803465（张静），李某租赁侯某的一处门面，不知该门面已被法院活查封（即不能够买卖,但是可以使用）。后法院准备拍卖此房屋，李某可以主张买卖不破租赁吗?

律师解答：本案中，法院查封在先。在此情形下，则在买受人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同并不适用于新的房屋受让人，因此李某与被执行人侯某的租赁合同随之失效，除非新的买受人同意。具体理由是：

1、法院财产保全的作用是对执行对象的财产进行控制。当本案中的侯某门面被法院查封之日起，侯某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、处分该门面，这种效力延伸到案件执行完毕。该案系活查封，为保障双方当事人的合法权益，在门面被处分之前，法院指定由侯某保管、使用、收益并不违背法律规定。

2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释.第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。同时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条之规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，况且法院对查封进行了公示。本案中就算李某是善意第三人，也不能对抗法院的保全。

3、既然李某的租赁合同不能对抗法院的查封。在法院拍卖时，李某在同等条件下有优先购买的权利。如果李某因此想与侯某解除合同可要求侯某承担违约责任和由此造成的损失。退一步说，在房屋执行拍卖后，李某要想租赁合同纠纷继续有效，必须征得新买受人的同意（但应视为新的契约）。

综上，在法院采取财产保全措施后，在本案中“买卖不破租赁”的优先性原则没有对抗效力。

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